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住まいの税金
住宅や土地などの不動産を売ったり、買ったりするときには税金がかかります。
ここでは、住まいに関する税制についてご紹介します。
1 住宅購入時にかかる税金
マイホームの購入では、いくつかの場面でさまざまな税金を払います。賃貸住宅の時にはかからなかった税金をしっかりチェックしておきましょう！
印紙税・・・・契約時にかかる税金
住宅購入の1番最初にかかる税金が印紙税です。具体的には、土地や家を買う時に結ぶ売買契約、注文住宅など家を建てるときに結ぶ工事請負契約、また、住宅ローン利用時に結ぶ金銭消費貸借契約書などに印紙を貼らなくてはなりません。契約書には1通ごとに印紙を貼ることが法律で義務付けられており、契約の種類や購入金額によっても貼るべき印紙の金額も細かく定められています。
POINT ☝
現在、印紙税には特別措置が取られています。
たとえば、通常1千万円超5千万円以下の印紙は20,000円ですが、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」及び「請負に関する契約書」に対する印紙税の税率を軽減する特別措置により10,000円になります。※軽減後の税額は、いずれも契約書に記載された契約金額により下記のとおり
| 記載された契約金額 | 税額 | |
|---|---|---|
| 1万円以上 | 50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え | 100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え | 500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え | 1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え | 5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え | 1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え | 5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え | 10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え | 50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 | |
登録免許税・・・・登記の時にかかる税金
登録免許税は不動産登記の際にかかる税金です。マイホームは、残金の精算が終わって、引渡しを受けただけでは自分のものになったとは言えません。その土地や建物の所有者が誰であるかを明確にするために所有権の登記が必要なのです。登記にも所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記などいくつかの種類があり、税率は登記の種類により異なります。一般的に登記費用と呼ばれる諸経費の一つで、司法書士への報酬と登録免許税をまとめて支払います。羽村市、青梅市、福生市、あきる野市等の場合、不動産登記の管轄は東京法務局西多摩支局（福生市）になっています。
POINT ☝
司法書士とは、不動産登記などの代行をしてくれる登記代行の専門家です。所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などをするためには、一般的に司法書士に依頼することとなります。登録免許税や印紙税のほか、手数料や報酬がかかります。なお、建物の表示登記については、一般的に土地家屋調査士に依頼することになり、手数料や報酬がかかります。
2 住宅購入時にかかる税金（2）
不動産を買ったりもらったりしたときに納めなくてはならないのが、不動産取得税です。現在、一定の条件を満たせば優遇制度によって通常よりも軽減、もしくは税金がかからないケースも！
不動産取得税・・・・不動産取得時にかかる税金（申告が必要）
土地や建物を購入したり、家屋を建築したり、贈与などで土地や建物を取得した時に納めるのが不動産取得税です。不動産取得税は取得したタイミングで納めるべきもので、登記とは関係がありません。納税額は「取得した不動産の価格×税率」で計算します。ここでいう不動産の価格とは、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格を指します。
実際の購入金額や建築工事費とは異なるので注意しましょう。
新築住宅の場合には、床面積が50㎡以上あるなどの一定の条件を満たした場合には、不動産の評価額から1,200万円を控除することができます。つまり、評価額が1,200万円の場合には、課税されないのです。
3 マイホーム取得で払う消費税
人生最大ともいえるマイホームの購入において、消費税の存在も決して忘れてはなりません。土地のみの購入の場合には消費税がかかりませんが、建物（建売住宅やマンションなど）の購入には消費税がかかります。
消費税・・・・建物のみにかかります。
不動産の取引では、土地の売買には消費税がかかりませんが、建築工事請負契約や建売住宅の建物部分には消費税がかかります。また、諸費用のうち仲介手数料やローン事務手数料・司法書士の報酬（登記費用）などにも消費税がかかります。印紙や団体信用生命保険料、火災保険などには消費税がかかりません。
現在、チラシやインターネットの不動産価格の表示方法は全て税込表記です。例えば、チラシに出ている4,160万円（税込）の建売住宅で考えると、土地2,000万円建物2,000万円の場合建物価格の8％で消費税が160万円ということになります。当たり前ですが、物件価格（建物価格）が高ければその分の消費税の負担も大きくなり、今後8％→10％にアップすればその負担はますます増えてしまいます。また、先ほどの各種手数料にかかる消費税も同様にアップしますから、資金計画には十分注意が必要ですね。
POINT ☝
消費税増税による影響を緩和するために、「住宅ローン控除」の拡充と合わせて、「すまい給付金」が設けられました。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。それぞれ、確定申告・給付申請が必要ですので、忘れずに手続きをしましょう！！
4 住宅購入後にかかる税金
不動産購入後にも税金がかかることも忘れてはいけません。賃貸住宅の時にはかからなかった固定資産税や都市計画税が毎年かかってきますので、年間予算に組んでしっかり対応していきましょう。
固定資産税と都市計画税
固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在の土地、家屋及び償却資産（これらを「固定資産」といいます。）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。また、市街化区域内にある土地や建物には都市計画税がかかります。この区域内の不動産を購入後には、固定資産税と都市計画税の両方を納めなければなりません。固定資産税は固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は0.3％を上限に、どちらも各自治体が設定します。固定資産税評価額とは税金を計算するための基準となる価格のことで、3年に1度見直しがあります。住宅に対しての税負担を軽くするため、敷地に関しては200㎡以下の小規模住宅用地は通常の1／6、200㎡超の部分は床面積の10倍までは通常の1／3の価格で評価されています。
新築住宅には3年間の軽減措置がある！！
マイホームを取得しやすくするために、新築住宅に対しては、最初の3年間（構造によっては5年間）、全国一律で固定資産税の軽減措置がとられています。自分で住む場合、一戸建てでもマンションでも、床面積が120㎡までの部分については、税率が1/2に軽減されます。適用条件は、
・平成24年3月31日までに新築された家であること。
・床面積が50㎡～280㎡であること。
・店舗等を併用した家ならば居住面積が1/2以上あることなっています。このほか、自治体によっては独自に新築住宅について固定資産税の優遇措置を設けているところもあります。
POINT ☝
固定資産税の優遇期限が切れて本来の税額がかかり始めると、金額が跳ね上がって驚いてしまうお客様もいらっしゃいます。本来の税額がいくらなのかもきちんと確認しておきましょう!また、各自治体で納付期限も異なります。納付忘れがないように口座振替を申し込んでおくと便利です。
固定資産税・都市計画税の納期と税率
（平成26年度）
| 納期 | 固定資産税 | 都市計画税 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 区市町村名 | 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 | 税率(％) | 税率(％) |
| 23区内 | 6月 | 9月 | 12月 | 2月 | 月 | 0.3 |
| 青梅市 | 5月 | 7月 | 12月 | 2月 | 月 | 0.25 |
| 昭島市 | 5月 | 7月 | 12月 | 2月 | 月 | 0.25 |
| 福生市 | 5月 | 7月 | 12月 | 2月 | 月 | 0.24 |
| 武蔵村山市 | 5月 | 7月 | 12月 | 2月 | 月 | 0.25 |
| 羽村市 | 5月 | 7月 | 12月 | 2月 | 月 | 0.25 |
| あきる野市 | 5月 | 7月 | 9月 | 12月 | 月 | 0.27 |
| 瑞穂町 | 5月 | 7月 | 9月 | 12月 | 月 | 0.27 |
| 日の出町 | 5月 | 7月 | 9月 | 12月 | 月 | 0.27 |
(注) 納期限が土・日・休日にあたるときは、その翌日が期限となります。
5 住宅購入時の贈与にかかる税金
住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。確定申告の必要もあるので必ず確認が必要です！
贈与税
贈与税とは親や祖父母などの個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（「暦年課税方式」）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
贈与税速算表
| 基礎控除後の課税価格 （贈与を受けた財産の価額－110万円） |
控除額 | 税率 （一般贈与財産） |
特例税率 （特別贈与財産） |
|---|---|---|---|
| 0～200万円以下 | ― | 10％ | 10％ |
| 200万円超～300万円以下 | 10万円 | 15％ | 15％ |
| 300万円超～400万円以下 | 25万円 | 20％ | |
| 400万円超～600万円以下 | 65万円 | 30％ | 20％ |
| 600万円超～1000万円以下 | 125万円 | 40％ | 30％ |
| 1000万円超～1500万円以下 | 225万円 | 45％ | 40％ |
| 1500万円超～3000万円以下 | 50％ | 45％ | |
| 3000万円超～4500万円以下 | 55％ | 50％ | |
| 4500万円超～ | 55％ |
※暦年課税の場合において、直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与により財産を取得した受贈者(財産の贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限ります。)については、「特例税率」を適用して税額を計算します。この特例税率の適用がある財産のことを「特例贈与財産」といいます。また、特例税率の適用がない財産（「一般税率」を適用する財産）のことを「一般贈与財産」といいます。
POINT ☝
基礎控除として、110万円は課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません！！
1.相続時精算課税制度
一定の条件を満たして、65歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額について一律20%の税率を適用し、相続となった時に親から生前に贈与をうけた額と相続財産を合わせて相続税を計算して精算を行うことができるというものです。
相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。
税額＝（課税価格－2,500万円特別控除枠）×20%
相続時精算課税を選択しようとする受贈者（贈与を受けた人）は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に納税地の所轄税務署長に対して相続時精算課税選択届出書を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出しなければなりません。
2.住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例
この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用ができ、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。
この特例は相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、申告期限内に納税地の所轄税務署長に贈与税の申告書を提出しなければなりません。
3.住宅取得資金の非課税制度
直系尊属である両親や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、下記の要件があるので注意が必要です。この制度は相続時精算課税制度と併せて利用することができます。相続時精算課税制度と併用した場合、最高5,500万円まで贈与税が非課税になるということです!
| 贈与年 | 省エネ性又は耐震性を満たす住宅（240㎡まで） | 一般住宅 |
|---|---|---|
| 平成26年 | 1,000万円 | 500万円 |
≪≪適用要件≫≫
①住宅取得のために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
不動産自体の贈与や住宅取得後の金銭の贈与は適用外になってしまいます。
②直系尊属（父母・祖父母等）からの贈与であること
実の父母や祖父母からの贈与が適用範囲です。
③その年の1月1日において、贈与を受ける者が20歳以上であること
贈与を受ける者は贈与があった年に成人していないと適用を受けられません。
④贈与の翌年3月15日までに引渡を受け、居住していること、又は居住することが確実であると見込まれていること
贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件の引渡を受けられない場合、適用外となります。
同日までに住み始めるか、または住むことが確実であると見込まれ同年の12月31日までに住み始めることが 条件になります。
⑤建物の登記簿面積が50m2以上240m2以下であること
登記簿上の面積…50m2以上240m2以下が適用範囲です。
⑥中古住宅の場合は建物の築年数が、マンション等耐火建築物なら25年、木造等耐火建築物以外なら20年以内であること
中古の場合、築年数の要件があるので注意を！（上記以外でも（ｱ）新耐震基準に適合している（ｲ）既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、（ｳ）新耐震基準に適合しない中古（要耐震改修住宅用家屋）を取得した場合、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をし、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し新耐震基準に適合を証明されたこと等の所定の要件を満たすもの）
⑦贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
贈与税が発生しない場合においても、申告期限内に贈与税の申告書納税地の所轄税務署長に提出する必要があります。また、その申告書には、この規定の適用を受ける旨の記載をし、計算書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書その他一定の書類を添付しなければなりません。
⑧贈与を受ける者の所得金額が2,000万円以下であること
贈与を受ける者のその年の所得が上記金額を超えると適用を受けられません。
暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較
| A.暦年課税制度 | B.相続時精算課税制度 〈通常型〉 |
C.相続時精算課税制度の 住宅取得等資金の特例 |
D.住宅取得等資金の 非課税制度 |
|
|---|---|---|---|---|
| 適用期限 | 恒久的措置 | 令和3年12月末 | 令和3年12月末 | |
| 非課税枠 | 110万円 | 2,500万円 | 2,500万円 | 3,000万円 |
| 贈与者 | 制限なし | 親 （年齢65歳以上） |
親 （年齢制限なし） |
親・祖父母等直系尊属 （年齢制限なし） |
| 受贈者 | 推定相続人である子（20歳以上） （子どもが亡くなっているときは孫） |
子・孫等の直系卑属 （合計所得金額2,000万円以下） （20歳以上） |
||
| 物件要件 | 制限なし |
|
||
| 他の特例との重複適用 | B・Cとの重複不可 Dと重複可能 | Dと重複可能 | Dと重複可能 | AまたはB・Cと重複可能 |
| 申告 | 税額がある場合申告が必要 | 必要 | ||
※「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、平成24年1月1日以後の贈与の場合、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。
6 不動産を譲渡（売却）したときにかかる税金
個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、ほかの所得と分離して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
⇒長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
⇒短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。
※平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税の2.1％)がかかります。
取得費と譲渡費用
○取得費
売却した土地や建物を買い入れた時の購入代金や購入手数料などです。実際の取得費が分からない、又は譲渡価格の5％未満の場合には、売買代金の5%を取得費（概算取得費）とすることができます。
○譲渡費用
土地や建物を売却するために支出した費用で、売却のための仲介手数料や登記費用、測量費用、印紙税などが含まれます。
※譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。
○特別控除額
土地建物を売却した場合、譲渡所得の計算上差し引かれる特別控除の特例があります。
| 1.公共事業などのために土地建物を売却（譲渡）した場合 | 5,000万円 |
|---|---|
| 2.自己が居住している家屋やその敷地を売却した場合 （居住していない場合でも、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却していれば適用可） |
3,000万円 |
| 3.特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合 | 2,000万円 |
| 4.特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合 | 1,500万円 |
| 5.農地保有の合理化などのために土地を売却した場合 | 800万円 |
※それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度額です。
○税額計算
個人が資産を譲渡した場合における、税金の計算の基礎となる課税譲渡所得金額、及び、譲渡所得税額（復興特別所得税及び住民税を含む）は、それぞれ、以下の算式によって求められます。
譲渡所得の計算
課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
①長期譲渡所得の場合
【5年以上】
税額＝課税譲渡所得×税率20.315%（所得税及び復興特別所得税15.315％、住民税5%）
②短期譲渡所得の場合
税額＝課税譲渡所得×税率39.63%（所得税及び復興特別所得税30.63％、住民税9%）
POINT ☝
不動産を譲渡したときには、譲渡所得税や復興特別所得税、住民税がかかりますが、マイホーム（居住用の住宅）を売却した場合には、税金を軽減する様々な特例があります!
- ● 居住用財産の3,000万円特別控除
- ● 特定居住用財産の買換え・交換の特例
- ● 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- ● 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 など
7 すまいの給付金
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。
給付の対象者は、次のような条件に該当する人です。
● 住宅の取得者、登記上の持分を保有するとともに、その住宅に自分で居住すること
● 収入が一定以下であること
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、「住宅ローン控除」の対象にはなりませんが、「すまい給付金」の対象にはなります。（年齢50歳以上かつ収入額の目安が概ね775万円以下の方が対象となります。）
住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
1. 住宅の取得のために必要な借入金であること
2. 借入期間が5年以上の借入れであること
3. 金融機関等からの借入金であること
（住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ）
※親類・知人などからの借入金は、住宅ローンとは見なしませんので、ご注意ください。
収入について
POINT ☝
給付額を算定する給付基礎額は、収入に応じて決まります。すまい給付金制度では、収入（所得）を全国一律に把握することが難しいため、収入に応じて決まる都道府県民税の所得割額を用いて給付基礎額を決定する仕組みとしています。収入（年収）の目安としては、
○消費税が8％のときの給付金
収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円
○消費税が10％のときの給付金
収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円
となっています。
給付を受ける条件
取得する住宅が新築住宅である場合の給付要件は以下のとおりです。
● 床面積が50m2以上である住宅
● 施工中の検査を受けていること
⇒施工中等に第三者の現場検査をうけ一定の品質が確認される以下の1～3のいずれかに該当する住宅
1. 住宅瑕疵担保責任保険へ加入
2. 建設住宅性能表示を利用
3. 住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅
※住宅ローンを利用せずに購入する場合には、「住宅金融支援機構のフラット35Sと同等の基準を満たす住宅」である必要もあります。
中古でも？・・・
中古住宅において給付の対象となるのは、売主が宅地建物取引業者である場合にすまい給付金の対象となります。個人から購入する中古住宅は、そもそも消費税がかからないので、残念ながらすまい給付金の対象にはなりません。しかし、売主が不動産会社であったとしても以下のいずれかの条件を満たさなければなりません。（住宅ローンの利用がない場合は、年齢が50才以上の者が取得する住宅が対象）
売買時等に第三者の現場検査をうけ現行の耐震基準及び一定の品質が確認された以下の1～3のいずれかに該当
1）既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅
2）既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級1以上のものに限る）
3）建設後10年以内で、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅
すまいの給付金
•ナビダイヤル 0570-064-186（有料）
•受付時間 9:00～17:00（土・日・祝含む） ※PHSや一部のIP電話からは045-330-1904（有料）
すまい給付金に関する詳しい情報は、以下のホームページで入手できます。
リンクサイトすまい給付金事務局ホームページ
「住まいの税金」では、個人が居住用の住まいを売買したり、賃貸したりする場合に関係する税金を中心に説明しています。事業用として売買・賃貸する場合については、内容がそぐわない場合もありますので注意してください。また、税金については細かい適用要件などがあるとともに、確定申告が必要な場合もありますので、税務署や税理士に相談の上ご自身で判断してください。
住まいの税金に関する詳しい情報は、国税庁のホームページ「タックスアンサー」で入手できます。また、国税庁のホームページには、確定申告に関する情報も紹介されています。
国税庁のホームページ
