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土地買取システム
住宅ローン減税
マイホーム購入をご検討されている方に、
住宅ローン減税について、具体的な金額をふまえてご説明いたします。
最大控除額は455万円（認定住宅 5,000万円×0.7%の13年間 令和5年度まで）
新たな住宅ローンでは、一般住宅の場合、最大控除額は273万円。
また、住宅の長寿命化などに向けて、ある一定以上の措置を講じた認定長期優良住宅＋認定低炭素住宅については、
最大控除額は455万円に達します。
新築住宅の住宅ローン減税制度
| 居住年度 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2022（R4） 2023（R5）年度 |
2024（R6） 2025（R7）年度 |
|||
| 控除期間 | 借入限度額 | 控除期間 | 借入限度額 | |
| 認定住宅 | 13年 | 5,000万円 | 13年 | 4,500万円 |
| ZEH | 4,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準 | 4,000万円 | 3,000万円 | ||
| その他 | 3,000万円 | 10年※1 | 2,000万円※1 | |
| - | 0 | |||
| 控除率 | 0.7% | |||
| 床面積 | 50㎡（40㎡※2※3）以上 | |||
| 所得要件 | 2,000万円以下 | |||
○認定住宅：認定長期優良住宅、認定低炭素住宅
○ZEH：ネットゼロエネルギーハウス 断熱等級5かつ一次エネ等級6
○省エネ基準：断熱等級4かつ一次エネ等級4
※1 2023（R5）年12月31日までに建築確認を受ける住宅、または、登記簿上の建築日付が2024（R6）年6月30日以前の住宅について適用
※2 床面積40～50㎡の場合、所得が1,000万円超の年は控除対象外
※3 2023（R5）年12月31日までに建築確認を受ける住宅について適用
一般住宅は2024年 住宅ローン減税を受けられない
令和4年度税制改正では、省エネ住宅に対するメリット付与が、はっきりと打ち出されました。
上表の通り、2024（令和6）年以降に建築確認をとる住宅は、「省エネ基準」に適合しなければ、住宅ローン減税を受けられないこととなりました。
ただし、前述の通り2025年に住宅の「省エネ基準」の義務化が予定されており、すでに多くのハウスメーカーがこれに対応していますので、大きな問題はないと考えられます。
住宅ローン減税の適用要件
（1）対象となる住宅の取得・増改築等
○所得要件:2,000万円以下
○新築・取得する住宅の床面積要件：40m²以上
○入居要件:工事完了又は住宅の取得から6ヶ月以内に入居(※)
○増改築等工事の要件:工事費100万円及び増改築工事後の床面積が50m²以上となる工事
○中古住宅を取得する場合
個人が中古住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。
| 番号 | 適用要件 |
|---|---|
| 1 | 中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。 |
| 2 | この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。 （注）個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。 |
| 3 |
次の（1）または（2）のいずれかに該当すること。 （1）下記（2）以外の場合 イ 住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。 ロ この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。 （2） 特例特別特例取得の場合 イ 住宅の床面積（注1）が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。 ロ この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、1,000万円以下であること。 |
| 4 | 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている取得のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること（注2）。 |
| 5 | 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。 |
| 6 |
居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。 （1） 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31の3①） （2） 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35①） （注）被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35③）により適用する場合を除きます。 （3） 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2） （4） 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5） （5） 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37の5） |
| 7 | 居住年の翌年以後3年以内（令和2年3月31日以前の譲渡の場合は、居住年の翌年以後2年以内）に居住した住宅（住宅の敷地を含みます。）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記6に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。 (注)一定の資産を譲渡したことにより上記6に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分（令和2年3月31日以前の譲渡の場合は、譲渡した年の前2年分）の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分（令和2年3月31日以前の譲渡の場合は、譲渡した年の前2年分）の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならないこととされています。 |
| 8 | 住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。 |
| 9 | 贈与による住宅の取得でないこと。 |
| 10 | 次の（1）および（2）のいずれにも該当する住宅であること。 （1） 建築後使用されたものであること。 （2） 次のいずれかに該当する住宅であること。 イ 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物（注4）の建物の場合には25年）以下であること。 ロ 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること（注5）。 ハ 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、上記イまたはロのいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。 （注）コード1215「要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合（住宅借入金等特別控除）」を参照してください。）。 |
○控除の適用を受けるための要件
転勤等により家屋を居住の用に供することができない場合で、住宅借入金等特別控除等の適用を受けることができるのは、次に掲げるときです。
-
単身赴任等の場合
家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合において、その家屋の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住しており、当該やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められるときは、その家屋の所有者が入居し、その後もその家屋の所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、この特別控除等の適用を受けることができます。
なお、この取扱いは、転勤先が国外である場合は、次のとおりとされます。
イ 平成28年3月31日以前に住宅の取得等をした場合
この制度の適用対象者が「居住者」に限られているため、家屋の所有者の転勤先が国外で「非居住者」に該当する非居住者期間中は、この取扱いの適用はありません。しかし、居住者期間中に住宅の取得等をして、その後、帰国してその家屋に居住する生計を一にする親族とともに年末まで引き続き居住の用に供した場合には、残存控除期間につき、この特別控除等の適用を受けることができます。
ロ 平成28年4月1日以後に住宅の取得等をした場合
家屋の所有者が居住者であるか非居住者であるかにかかわらず、その者と生計を一にする親族がその家屋に年末まで引き続き居住していれば、この取扱いの適用を受けることができます。ただし、居住期間中の給与所得や出国後の国内不動産所得などの総合課税の対象となる国内源泉所得がある年分に限られます。 - 住宅借入金等特別控除等の適用を受けていた者が、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合（再び居住の用に供した場合の再適用）
その者が居住の用に供しなくなった日の属する年以降、住宅借入金等特別控除等の適用は受けられませんが、次のすべての要件を満たす場合は、その家屋を再び居住の用に供した日の属する年（その年において、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、その年の翌年）以後、残存控除期間につき、この特別控除の再適用を受けることができます。
イ 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
ロ 家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること。
- 居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合（再び居住の用に供した場合の適用）
次のすべての要件を満たす場合は、当初居住の用に供した日の属する年以後（平成24年12月31日以前に居住の用に供しなくなった場合には、当初居住の用に供した日の属する年の翌年以後）、その家屋を再び居住の用に供したときは、その再び居住の用に供した日の属する年（その年において、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、その年の翌年）以後、残存控除期間につき、この特別控除の適用を受けることができます。
イ 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
ロ 平成21年1月1日以後に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
ハ 当初、住宅の取得の日から6か月以内にその者の居住の用に供していること。
なお、上記2.および3.の取扱いは、転勤先が国内・国外いずれにおいても同様とされます。
（2）対象となる住宅ローン
○所得要件:2,000万円以下
○住宅の新築や取得、増改築のためのローンで、返済期間が10年以上のもの。
○住宅とともに土地を購入するためのローンも控除対象となる。
(土地を先行取得した場合に適用対象となるローンは一定の要件が必要。)
長期優良住宅（新築）メリット
長期優良住宅（新築）の認定を受けた住宅は、補助金、住宅ローンの金利引き下げ、税の特例や地震保険料の割引等を受けることができます。
- 住宅ローンの金利引き下げ
-
長期優良住宅を取得する場合、住宅ローンの金利の引き下げ等を受けることができます。
●フラット35S（金利Aプラン）及び維持保全型
フラット35の借入金利を
当初5年間 年0.5％引き下げ
維持保全型併用で合計0.75%引き下げ●フラット35
返済期間の上限が50年間。住宅売却の際に、借入金利のままで購入者へ住宅ローンの返済を引き継ぐことが可能です。
- 税の特例措置
-
長期優良住宅の認定を受けることで、一般住宅に比べて税の特例措置が拡充されています。
＜令和7年12月31日までに入居した場合＞
●所得税（住宅ローン減税）：限度額の引き上げ
控除対象限度額 3,000万円⇒5,000万円
（控除率0.7%、控除期間最大13年間、最大控除額455万円）
●所得税（投資型減税）
標準的な性能強化費用相当額（上限650万円）の10％を、その年の所得税額から控除
※住宅ローン減税と投資型減税は、いずれかの選択適用（併用は不可）
＜令和9年3月31日までに入居した場合＞
●登録免許税：税率の引き下げ
①保存登記 0.15％⇒0.1％
②移転登記
［戸建て］0.3％⇒0.2％
［マンション］0.3％⇒0.1％●不動産取得税：課税標準からの控除額の増額
控除額 1,200万円⇒1,300万円
固定資産税：減税措置（1／2減額）適用期間の延長
［戸建て］1～3年間⇒1～5年間
［マンション］1～5年間⇒1～7年間
- 地震保険料の割引き
-
長期優良住宅では、認定基準に定める耐震性が求められます。
所定の確認資料を提出することで、住宅の耐震性に応じた保険料の割引を受けることが可能です。＜住宅が次のいずれかに該当する場合＞
●耐震等級割引き
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく耐震等級（倒壊等防止）を有している建物であること。
⇒（割引率）耐震等級2：30％
⇒（割引率）耐震等級3：50％●免震建築物割引き
品確法に基づく免震建築物であること
⇒（割引率）50％
資金贈与を受けた場合でも控除対象に
住宅資金贈与特例
省エネ住宅1,000万円、左記以外の住宅500万円
